Abrechnung von Lohn- und Gehaltsempfängern - Wohnungsüberlassung und freie Unterkunft (Sachbezug)

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Aktuelles

Das Gesetz zur weiteren steuerlichen Förderung der Elektromobilität und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften enthält als Jahressteuergesetz 2019 viele Änderungen. Dazu gehören auch unterstützende Maßnahmen zur Entspannung am Wohnungsmarkt.
Gesetzliche Änderungen:
Unterbleiben des Ansatzes eines Sachbezuges für vom Arbeitgeber überlassenen Wohnraum, wenn der Arbeitnehmer mindestens 2/3 des ortsüblichen Mietpreises zahlt. Mit Wirkung ab 01.01.2020 wird dem § 8 Abs. 2 EStG folgender Satz angefügt:

Der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung unterbleibt, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt.

Im Referentenentwurf des Bundesministerium der Finanzen waren noch 20 Euro je Quadratmeter als Mietobergrenze vorgesehen. Auszug aus der Begründung zur Gesetzesänderung:

Die gesetzliche Änderung hat das Ziel, dem in hochpreisigen Ballungsgebieten bestehenden Bedarf an bezahlbarem Wohnraum nachzukommen und gleichzeitig die soziale Fürsorge des Arbeitgebers zu unterstützen, seinen Arbeitnehmern entsprechenden Wohnraum anzubieten. Mit dem neuen gesetzlichen Bewertungsabschlag in § 8 Absatz 2 Satz 12 EStG können bei der Bewertung von Mietvorteilen mögliche Steuerbelastungen bei niedrigen Bestandsmieten abgemildert werden.
....

Begünstigt ist nach der Neuregelung nur die Überlassung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken des Arbeitnehmers. Für die Bewertung einer Unterkunft, die keine Wohnung ist, ist wie bisher der amtliche Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung maßgebend. Auf die Eigentümereigenschaft des Arbeitgebers als Bauherr oder als Käufer kommt es nicht an. Auch vom Arbeitgeber angemietete Wohnungen, die dem Arbeitnehmer überlassen werden, sind von der gesetzlichen Änderung umfasst.

Der Bewertungsabschlag beträgt ein Drittel vom ortsüblichen Mietwert (z. B. der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen zuzüglich der nach der BetrKV umlagefähigen Kosten, die konkret auf die überlassene Wohnung entfallen) und wirkt wie ein Freibetrag. Die nach Anwendung des Bewertungsabschlags ermittelte Vergleichsmiete ist Bemessungsgrundlage für die Bewertung der Mietvorteile. Das vom Arbeitnehmer tatsächlich gezahlte Entgelt (tatsächlich erhobene Miete und tatsächlich abgerechnete Nebenkosten) für die Wohnung ist auf den Mietvorteil anzurechnen (BFH-Urteil vom 11. Mai 2011, BStBl II S. 946).

Die feste Mietobergrenze von 25 Euro/qm bezieht sich auf den ortsüblichen Mietwert ohne die nach der BetrKV umlagefähigen Kosten und dient der Gewährleistung sozialer Ausgewogenheit und Vermeidung der steuerbegünstigten Vermietung von Luxuswohnungen. Beträgt die ortsübliche Kaltmiete mehr als 25 Euro/qm, ist der Bewertungsabschlag nicht anzuwenden.

Die Besprechung des GKV-Spitzenverbandes, der Deutschen Rentenversicherung Bund und der Bundesagentur für Arbeit über Fragen des gemeinsamen Beitragseinzugs vom 20.11.2019 enthält unter Top 4 (Beitragsrechtliche Behandlung verbilligter Wohnraumüberlassung; hier: Auswirkungen der Neuregelung des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG auf die Sachbezugsbewertung in der Sozialversicherung) folgendes:

Die Regelungen der SvEV enthalten losgelöst vom Steuerrecht eigenständige Bewertungen von unentgeltlich oder verbilligt überlassenen Sachbezügen durch den Arbeitgeber. Danach ist der Vorteilswert, den der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer in Form einer unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung von Wohnraum gewährt, unter Berücksichtigung der Bewertungsregelungen des § 2 Abs. 4 und 5 SvEV zu ermitteln. Eine darüber hinausgehende Berücksichtigung steuerrechtlicher Vorschriften kommt nicht in Betracht, es sei denn, sie werden (so wie in § 3 Abs. 1 SvEV vorgesehen) für entsprechend anwendbar erklärt. Da die Neuregelung des § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG bislang keinen Eingang in die SvEV gefunden hat, scheidet eine Berücksichtigung des Bewertungsabschlags bei der Feststellung des Sachbezugswerts in der Sozialversicherung aus.

Die steuerliche und sozialversicherungsrechtliche Bemessungsgrundlage weichen damit voneinander ab (steuerpflichtiger Arbeitslohn entspricht nicht dem beitragspflichtigen Arbeitsentgelt).

Grundsätzliches

Ein geldwerter Vorteil aus der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung von Wohnraum ist steuer- und beitragspflichtiger Arbeitslohn (Arbeitsentgelt). Für die Bewertung ist zwischen Wohnung und Unterkunft zu unterscheiden.

In den Lohnsteuer-Richtlinien 8.1 Absatz 6 ist der Unterschied definiert.
Auszug:

Eine Wohnung ist eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist, dass eine Wasserversorgung und -entsorgung, zumindest eine einer Küche vergleichbare Kochgelegenheit sowie eine Toilette vorhanden sind. Danach stellt z. B. ein Einzimmerappartement mit Küchenzeile und WC als Nebenraum eine Wohnung dar, dagegen ist ein Wohnraum bei Mitbenutzung von Bad, Toilette und Küche eine Unterkunft.

Alles was den definierten Begriff der Wohnung nicht erfüllt, ist damit eine Unterkunft.

Es handelt sich um die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Wohnung Es handelt sich um die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Unterkunft
Die Bewertung des geldwerten Vorteils erfolgt mit dem ortsüblichen Mietpreis. Die Bewertung des geldwerten Vorteils erfolgt mit dem amtlichen Sachbezugswert.
Wenn der Arbeitgeber die Wohnung von einem fremden Dritten (am freien Wohnungsmarkt) mietet und dem Arbeitnehmer überlässt, ist für die Berechnung des geldwerten Vorteils davon auszugehen, dass die vom Arbeitgeber gezahlte Miete der ortsüblichen Miete entspricht.
Wenn der Arbeitnehmer weniger Miete an den Arbeitgeber zahlt, wie dieser an den Vermieter, entsteht ein geldwerter Vorteil.
Beispiel:
Der Arbeitgeber mietet eine Wohnung für 600 € (mit Nebenkosten) am freien Wohnungsmarkt an.
Zahlt der Arbeitnehmer als Nutzer diese 600 € an seinen Arbeitgeber entsteht kein geldwerter Vorteil. Zahlt er weniger ist die Differenz der geldwerte Vorteil.
Zahlte der Arbeitnehmer 400 €, entstand bis 2019 ein geldwerter Vorteil von 200 € monatlich. Wohnte der Arbeitnehmer unentgeltlich, entstand ein geldwerter Vorteil von 600 € monatlich.
Nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG, der am 01.01.2020 in getreten ist, unterbleibt der Ansatz eines Sachbezugs für eine dem Arbeitnehmer vom Arbeitgeber zu eigenen Wohnzwecken überlassene Wohnung, soweit das vom Arbeitnehmer gezahlte Entgelt mindestens zwei Drittel des ortsüblichen Mietwerts und dieser nicht mehr als 25 Euro je Quadratmeter ohne umlagefähige Kosten im Sinne der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten beträgt.
Ab 2020 gilt für unser Beispiel:

Miete von 600 € abzüglich 200 € (Bewertungsabschlag 1/3) ergeben 400 €
Der geldwerte Vorteil ist damit 0 (Arbeitnehmer zahlt ja 400 €).
Wenn die an den Arbeitnehmer vermietete Wohnung dem Arbeitgeber gehört, muss der ortsübliche Mietpreis herangezogen werden.
Beispiel:
Der Arbeitgeber A überlässt dem Arbeitnehmer eine 60 qm Wohnung für 300 € monatlich zuzüglich 150 € Nebenkosten. Der niedrigste Mietwert der Mietpreisspanne des Mietspiegels für vergleichbare Wohnungen soll 10 € je qm betragen. Damit gilt:
Monatlicher Mietwert: 600 € (60 qm x 10 € je qm) + Nebenkosten von 150 € ergeben 750 €
abzüglich 250 € (Bewertungsabschlag 1/3) ergeben 500 €
Gezahlter Betrag des Arbeitnehmers 450 €
Der geldwerte Vorteil beträgt damit 50 €
Wenn die Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises große Schwierigkeiten bereitet, gelten laut § 2 Sozialversicherungs­entgeltverordnung feste Quadratmeterpreise.
Für 2019 gilt:
4,05 € je Quadratmeter monatlich bzw.
3,31 € je Quadratmeter monatlich bei einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche)
Für 2020 gilt:
4,12 € je Quadratmeter monatlich bzw.
3,37 € je Quadratmeter monatlich bei einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche)
Liegt eine Unterkunft vor, so ist der Sachbezugswert anzusetzen.
Der Sachbezugswert für freie Unterkunft beträgt für 2019 bundeseinheitlich 231 € monatlich.
Für 2020 beträgt der Sachbezugswert 235 € monatlich.

Dieser Wert gilt für die Belegung der Unterkunft mit einem Beschäftigten. Bei Belegung mit mehreren Beschäftigten gelten andere Werte (§ 2 Sozialversicherungs­entgeltverordnung).
Hier finden Sie eine ausführliche Übersicht zu den Sachbezugswerten:
Sachbezugswerte für 2019
Sachbezugswerte für 2020

Mit dem Ansatz der Sachbezugswerte für freie Unterkunft, sind die Kosten für Heizung und Beleuchtung mit abgegolten.
Beispiel:
Der Arbeitnehmer erhält von seinem Arbeitgeber freie Unterkunft (möbliertes Zimmer).
Es entsteht für 2019 ein geldwerter Vorteil in Höhe des Sachbezugswertes von 231 € monatlich.
Es entsteht für 2020 ein geldwerter Vorteil in Höhe des Sachbezugswertes von 235 € monatlich.
Eine Unterkunft liegt auch vor, wenn sich mehrere Arbeitnehmer eine Wohnung, die der Arbeitgeber zur Verfügung stellt, teilen.

Für Sachbezüge die mit dem üblichen Endpreis am Abgabeort (ortsüblicher Mietpreis) bewertet wurden, ist die 44-Euro-Freigrenze (§ 8 Abs. 2 Satz 11 EStG) anwendbar.
Ab 2020 ist die 44-Euro-Freigrenze nicht anzuwenden, wenn der Bewertungsabschlag von einem Drittel vorzunehmen ist. In diesem Fall erfolgt die Bewertung nach § 8 Abs. 2 Satz 12 EStG. Bei Verwendung der besonderen Quadratmeterpreise ist die 44- Euro-Freigrenze nicht anwendbar. Bei diesen Quadratmeterpreisen handelt es sich um Sachbezugswerte.
Für Sachbezüge die mit einem Sachbezugswert bewertet wurden, gilt die 44- Euro-Freigrenze nicht.

Anwendung der 44-Euro-Freigrenze (Bagatellgrenze)

Anwendung des Rabattfreibetrags bei der Wohnungsüberlassung

Treibt der Arbeitgeber mit der Wohnungsvermietung selbst Handel, so ist der Rabattfreibetrag anwendbar. Da eine Wohnbaugesellschaft ihre Wohnungen überwiegend an fremde Dritte vermietet, wäre die Vermietung an eigene Arbeitnehmer vom Rabattfreibetrag begünstigt. Wird der Rabattfreibetrag angewendet, muss die Bewertung der Wohnung nach § 8 Abs. 3 EStG erfolgen. Damit ist die Inanspruchnahme des Bewertungsabschlags von einem Drittel nicht möglich.

Es wird der Mietpreis herangezogen, den der Arbeitgeber von betriebfremden Mietern für eine vergleichbare Wohnung verlangt. Auf diesen Preis wird ein Abschlag von 4% angewendet (96%-Regelung). Auf den so ermittelten Preis ist der Rabattfreibetrag anwendbar. Mit der Bewertung nach § 8 Abs. 3 EStG scheidet aber die Anwendung der 44-Euro-Freigrenze aus.

Beispiel:

Der Arbeitgeber verlangt für seine Wohnungen einen Mietpreis von 10 € pro Quadratmeter. Die eigenen Arbeitnehmer müssen als Mieter dieser Wohnungen nur 7 € pro Quadratmeter bezahlen.

Berechnung Betrag
Angenommene Wohnungsgröße 80 Quadratmeter
10 € pro Quadratmeter x 80 Quadratmeter 800,00 €
Preisabschlag von 4% 32,00 €
ergibt 768,00 €
gezahlte Miete des Arbeitnehmers (7 € pro Quadratmeter x 80 Quadratmeter) 560,00 €
monatlicher geldwerter Vorteil 208,00 €
jährlicher geldwerter Vorteil (208,00 € x 12 Monate) 2.496,00 €
minus Rabattfreibetrag 1.080,00 €
Steuer- und beitragspflichtiger geldwerter Vorteil 1.416,00 €

Wenn der Arbeitgeber aufgrund des Wahlrechts eine Bewertung nach § 8 Abs. 2 EStG vornimmt, ist der Bewertungsabschlag von einem Drittel zu berücksichtigen.
Das wäre in diesem Fall auch günstiger.
Monatlicher Mietwert von 800,00 € abzüglich 266,67 € (Bewertungsabschlag 1/3) ergeben 533,33 €
Da die gezahlte Miete des Arbeitnehmers 560,00 € (7 € pro Quadratmeter x 80 Quadratmeter) beträgt, entsteht kein geldwerter Vorteil.

Zum Sachbezug durch verbilligte Überlassung von Wohnungen existiert ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.05.2011 (VI R 65/09).
Leitsätze:

1. Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen und werden Nebenkosten (z.T.) nicht erhoben, liegt eine verbilligte Überlassung und damit ein Sachbezug nur vor, soweit die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den tatsächlich abgerechneten Nebenkosten die ortsübliche Miete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) unterschreitet. Dabei ist jeder Mietwert als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist (BFH-Urteil vom 17. August 2005 IX R 10/05, BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71).
2. Bei der Prüfung, ob eine verbilligte Überlassung ihren Rechtsgrund im Arbeitsverhältnis hat, kann ein gewichtiges Indiz sein, in welchem Umfang der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen auch an fremde Dritte zu einem niedrigeren als dem üblichen Mietzins vermietet (vgl. R 31 Abs. 6/R 8.1 Abs. 6 LStR). Es kann jedoch nicht typisierend davon ausgegangen werden, dass bei einem unter 10 % liegenden Anteil an fremdvermieteten Wohnungen ein Veranlassungszusammenhang zum Arbeitsverhältnis besteht.

Werte seit 2009

Jahr Sachbezugs­wert für freie Unterkunft Unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Wohnung.
Wenn die Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises große Schwierigkeiten bereitet, gelten folgende bundeseinheitliche Quadratmeterpreise:
Wohnung Wohnung mit einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche)
2009 204 € 3,55 € 2,88 €
2010 204 € 3,55 € 2,88 €
2011 206 € 3,59 € 2,91 €
2012 212 € 3,70 € 3,00 €
2013 216 € 3,80 € 3,10 €
2014 221 € 3,88 € 3,17 €
2015 223 € 3,92 € 3,20 €
2016 223 € 3,92 € 3,20 €
2017 223 € 3,92 € 3,20 €
2018 226 € 3,97 € 3,24 €
2019 231 € 4,05 € 3,31 €
2020 235 € 4,12 € 3,37 €
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